Регистрация

Нажимая кнопку «зарегистрироваться», Вы принимаете условия пользовательского соглашения
Вход
Восстановление пароля

Пожалуйста, введите Ваш адрес электронной почты.

Вход через другую систему
Выбор изображения
Введите адрес картинки:
или
Вставить в текст
07:53 +15
en | me
Цены на бензин в Черногории:
95 Euro
98 Euro
Евродизель Euro
Радио InMonte скоро начнет свое вещание

HotelBook

Голосовать

5/4

Поделиться:

Нравится

17.05.2013

Порядок покупки недвижимости в Черногории

По мнению Всемирного совета туризма и путешествий (WTTC), Черногорию в ближайшее время ожидают самые быстрые во всем мире темпы развития туризма, которые, по прогнозам, в процентном отношении составят 10,2%. Развитие туризма в будущем будет дополнительно оказывать влияние на дальнейшее развитие рынка и рост спроса на недвижимость (аренду, продажу и т.п.). Для иностранных инвесторов это является еще одной причиной приобретать недвижимость в Черногории, поскольку рост спроса приведет и к росту цен на недвижимость

 

В Черногории действует закон о привлечении иностранных инвесторов, поэтому российские граждане, а также юридические лица могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость в этой стране.

Ограничение на владение землей нерезидентом распространяется и на случай, когда иностранец приобретает дом с участком земли. Земля, на которой стоит дом, не принадлежит иностранному покупателю, но ее можно взять в бессрочную аренду. При содействии риэлтора этот вопрос можно решить на этапе оформления собственности на недвижимость.

При покупке земли необходимо уточнить, прошел ли Генеральный урбанистический план  (ГУП), а также Детальный урбанистический план (ДУП) район, в котором находится покупаемый участок. Если участок находится в зоне принятого ГУПа, необходимо будет уплатить коммунальные налоги для получения разрешения на строительство. Тарифы по коммунальным  налогам разнятся в зависимости от расположения участка, по зонам – горная, приморская, городская, фешенебельная. Также, учитывая принятый не так давно закон о государственной собственности, следует знать, что иностранный инвестор не может приобрести участок земли в собственность, если тот попадает в зону сельскохозяйственных угодий, лесов, памятников архитектуры, в зону объектов культурного наследия особой важности; в зону, находящуюся в пределах 1 км от границы или на островах, в местах, стратегически важных для интересов и безопасности страны. В законе есть уточнение: иностранцы имеют право владеть сельскохозяйственным или лесные угодьями площадью до 5 000 кв. м только в том случае, если предметом договора купли-продажи, дарения или обмена является жилое строение, расположенное на этом участке земли.

Возможен вариант взятия земли  (без строения) в долгосрочную аренду с правом пролонгации, однако каждый такой случай рассматривается муниципалитетом отдельно.

 

С чего начать 

Недвижимость в Черногории сейчас предлагает большое количество российских риэлторов, которые самостоятельно ведут строительство или работают со своими черногорскими коллегами. Поэтому присмотреть жилье в этой стране можно, не пересекая границы родины. Для этого можно обратиться к интернет-каталогам зарубежной недвижимости или посетить офис риэлтора и выбрать подходящий вариант. Уже на этой стадии подписывается предварительный договор и вносится задаток в размере 10% от стоимости объекта. Процедура заключения предварительного договора подробно рассмотрена ниже.

Поскольку в Черногории можно приобрести недвижимость удаленно через доверенного представителя, то и для проведения самой процедуры покупки в саму страну ехать не обязательно. Как правило, риэлторы даже предлагают услугу регистрации по доверенности своих представителей, но стоимость сделки от этого может подорожать на 1-2%.

Но все-таки лучше лично посмотреть объект и его окрестности и съездить в Черногорию. Тем более что добраться туда совсем несложно.

 

Как подготовиться к покупке 

Как только объект выбран (как правило, еще в России), покупатель подписывает предварительный договор (predugovor), где фиксируются его обязанности, и описывается приобретаемая недвижимость, ее цена и условия оплаты. В этот момент оплачивается резервационный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости. В случае если покупатель отказывается от сделки, первоначальный взнос не возвращается, если же от сделки отказался продавец, он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю взнос в двойном размере. Поэтому с продавца необходимо взять расписку о том, что задаток внесен.

 

ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ РЕСПУБЛИКИ ЧЕРНОГОРИЯ

 (покупка через агентство недвижимости).

1. Поиск объекта.

 2. Выбор объекта недвижимости. Проверка агентством законоустанавливающих документов на выбранный объект.

 3. Внесение аванса покупателем (обычно 10% от стоимости объекта) - составление договора купли-продажи (он может быть предварительным), в котором прописывается сумма аванса, уплачиваемого продавцу и срок, необходимый покупателю, для перечисления остальной суммы. Обязательно указываются полные данные продавца (его идентификационный номер личной карты и дом. адрес, если продавец – физическое лицо, либо полное название компании-застройщика с лицензионным номером, юридическим адресом и ФИО генерального директора, представляющего компанию, с его номером личной карты). Также в договоре оговариваются условия перечисления денег и порядок расчетов – на какой счет, в какой форме, обязанности продавца и покупателя.

 4. Договор регистрируется в суде, где покупатель оплачивает различные государственные сборы (регистрационный, гербовый).

 5. Судебный переводчик, имеющий лицензию, по желанию покупателя может письменно предоставить заверенный перевод договора на русский язык.

 6. Далее покупатель начинает перечислять остальную сумму по оговоренным в договоре условиям на указанный счет. Продавец выдает подтверждения о выплате всей суммы купли-продажи покупателю.

Возможен вариант, когда покупатель НЕ возвращается в Черногорию к окончанию сделки, а просто перечисляет деньги на указанный счет (продавцу, либо агентству) до указанной в договоре даты, а завершение сделки происходит по его просьбе в его отсутствие  (по заранее оформленной доверенности, например, на представителя агентства). Агентство связывается с продавцом, который подтверждает перечисленную сумму (если деньги пересылались на его счет, а не на счет агентства) и передает представителю агентства все оплаченные коммунальные счета по объекту, а также подтверждение о выплате всей цены купли-продажи покупателю.

Далее представитель агентства, действующий по доверенности от покупателя, отправляется в Кадастр, где регистрирует право нового владельца объекта недвижимости (процедура называется «укнижба»). При таком варианте агентству необходимо иметь заверенную копию загранпаспорта покупателя, доверенность от него и заверенную копию (либо один из оригинальных экземпляров) Договора.

Следует учесть, что процедура переоформления собственности на нового владельца в Кадастре - получение листа непокретности (листа недвижимости, аналог Свидетельства о собственности) - довольно длительная.

7. Оценка недвижимости налоговыми органами - оплата налога за передачу прав собственности в размере 3% от установленной налоговиками стоимости купленного объекта.  (основой налога на недвижимость является рыночная стоимость недвижимости в момент ее получения. Под рыночной стоимостью подразумевается цена недвижимости, которая достигается или может быть достигнута на рынке в момент ее получения.)

Данный налог НЕ платится при покупке квартиры в новостройке (застройщик платит государству 17% НДС).

8. Переоформление на нового владельца счетов в коммунальных службах района.

 

Подписание договора и получение права собственности

В отличие от предварительного договора, подписание окончательного договора (glavni ugovor) происходит только на территории Черногории - обеими сторонами или их представителями по доверенности. Подписи заверяются официальной печатью судебного органа Черногории.

Затем покупатель оплачивает налог за передачу права на собственность в размере 3% от оценочной стоимости сделки. Сумма оценки налоговой управой иногда может быть меньше реально уплаченной за недвижимость, но никогда не превышает ее. После того, как налог уплачен, покупатель переводит деньги со своего счета на счет продавца. Сделка является законченной после оплаты продавцу всей суммы по договору. Срок оплаты обычно составляет от недели до месяца. После окончательного расчета продавец подписывает расписку, что оплата получена полностью, и заверяет своей подписью заявление о внесении данных о новом владельце в кадастровый регистр. По закону свидетельство о собственности («лист непокретности») должен быть готов в течение месяца, но иногда эта процедура может растянуться и на полгода, и даже на более длительное время.

 

Сопутствующие расходы

По сравнению с другими странами расходы на покупку недвижимости и оформление ее в собственность в Черногории низкие. Как было сказано выше, размер налога на приобретение собственности (налог на передачу прав собственности) составляет 3% от оценочной стоимости недвижимости, определяемой Управлением налоговых сборов.  

Стоимость услуг юриста, занимающегося подготовкой договора купли-продажи, составляет от 100 до 300 евро за сделку. Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде и занесение в Кадастровую книгу составляет 0,01-0,25% от стоимости сделки, но не превышает 330 евро.

Услуги риэлтора оцениваются в 3-5%. Ежегодный налог на недвижимость, находящуюся в собственности – от 0,08% до 0,9% в зависимости от площади объекта, месторасположении, длительности использования  и пр.

 

Ипотека и кредитование в Черногории

Ипотечные кредиты в Черногории иностранцам не выдаются. Однако черногорские банки заинтересованы в кредитовании инвестиционного строительства. Поэтому иностранец может получить кредит под застройку при регистрации юридического лица.

Фирма приобретает земельный участок, после чего разрабатывает и согласовывает проект строительства в соответствии с ДУПом (детальный урбанистический план). Далее составляется смета затрат по всем этапам строительства, и получается разрешение на строительство. При выполнении этих требований можно получить ипотечный кредит, согласовав с банком график погашения процентов. Если размер кредита не превышает 900 тысяч евро, то вопрос о его выдаче решается довольно быстро – в течение недели, заявки на кредиты размером более 900 тысяч евро требуют более длительного рассмотрения.

Процент по ипотеке обычно составляет 6-8% годовых. Ожидается, что с нынешнего года некоторые черногорские банки начнут выдачу кредитов иностранцам под 8-9% годовых под поручительство компании-застройщика на срок 5-10 лет.

В России ипотечных программ для покупки иностранной недвижимости нет, поэтому здесь можно лишь получить долгосрочный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости.

 

Покупка строящегося жилья в Черногории

В Черногории очень распространена покупка строящегося жилья. В зависимости от застройщика форма договора может меняться: это либо предварительный договор купли-продажи, либо договор инвестирования, либо договор участия в долевом строительстве. Все эти формы разрешены законодательством. Однако при покупке в строящемся жилье желательно найти зарекомендованного русскоговорящего адвоката, который проверит всю разрешительную документацию на строительство.

В договоре прописываются площадь, границы приобретаемой собственности, отделочные материалы, из которых строится объект, сроки оплаты и штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя или строительства со стороны продавца. Основная обязанность покупателя – своевременные выплаты по договору. Основная обязанность застройщика – укладываться в поэтапные сроки строительства.

После приемки объекта государственной комиссией покупатель подписывает Акт сдачи-приемки жилья, проверяя его соответствие договору. После этого по стандартной схеме, уже описанной выше, проходит процедура оформления владения в собственность. Юридически покупатель становится собственником только с момента кадастровой регистрации.


Комментарии>>